Schenken Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie, treten die Kinder steuerlich in die Rolle der Eltern (sog. Fußstapfentheorie). Das bedeutet, dass die Kinder bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung die Abschreibung der Eltern weiterhin als Werbungskosten abziehen dürfen. Schenkungsteuer ist immer dann kein Thema, wenn der Wert der Immobilie nicht über den persönlichen Freibeträgen von 400.000 Euro je Elternteil liegt.
In einem Urteilsfall verneinte das Finanzamt die Unentgeltlichkeit der Immobilienübertrag, weil das beschenkte Kind ein Darlehen der Eltern für die Immobilienfinanzierung übernommen hat. Das Finanzamt stufte die Übertragung somit als entgeltlich ein und besteuerte einen Spekulationsgewinn nach § 23 EStG, weil zwischen dem Kauf der Immobilie und der (vermeintlich entgeltlichen) Übertragung weniger als zehn Jahre vergangen sind.
Tipp: Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte diese strenge Auffassung des Finanzamts zwar ab. Doch nun muss der Bundesfinanzhof in einem Revisionsfall klären, wer Recht hat (FG Niedersachsen, Urteil v. 29.5.2024, Az. 3 K 36/24; Revision beim BFH, Az. IX R 17/24). Bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs sollten Immobilien mit Darlehen, die vermietet sind und bei denen der Kauf weniger als zehn Jahre her ist, besser noch nicht übertragen werden.